Развитие правовой системы

Эйфория первых лет перестройки улетучилась. Тогда казалось, что достаточно дать свободу предпринимателям и частную собственность, как сразу начнется процветание экономики. Роль государства в организации рыночной смешанной экономики была явно недооценена (есть мнение, что умышленно). Роль государства должна быть определяющей и выражаться в создании правил игры; контроле за соблюдением правил игры; настройке рыночного механизма; определении правил взаимоотношения естественных монополий и общества.
4анкор4fds
Сейчас мы имеет тяжелое наследие тоталитарного государства. Это наследие многолико. Задача создания законодательной базы возникает только в переходный период жизни государства. В настоящее время происходит переход от тоталитарного государства к рыночной экономике смешанного типа, к демократическому самоуправлению.

В России тяжелое наследие тоталитарного государства проявляется в том, что единый хозяйственный объект земельного участка поделен различными ведомствами: земля, здания и производственные комплексы, жилой сектор.
4анкор4bdxc
При тоталитарном государстве вся недвижимость принадлежала государству, а все работы финансировались из единого источника. Поэтому было естественно при строительстве дома финансировать реконструкцию инженерной инфраструктуры города. В настоящее время чистым правовым полем оказались вопросы вещного права на городские подземные сооружения, инженерные коллекторы и коммуникации, подземные и надземные сооружения.

Наша экономика оказалась неконкурентоспособной только потому, что в России нет развитой системы ипотечного кредитования. Кредиты - это кровь экономики. В Западной Европе в 1996г 80% всех кредитов были ипотечные, т. е. под обеспечение объектами недвижимости. Ипотечные кредиты самые дешевые, т.к. они имеют надежное обеспечение. В 1996г в Западной Европе ипотечные кредиты выдавались под 7-8% годовых. Для нашей промышленности кредиты доступны в настоящее время под 20% годовых и более. При таком высоком проценте кредита инвестиции в промышленность невыгодны. Результат известен.

Полноценную систему ипотечного кредитования можно создать только при выполнении комплекса работ:

- создание системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

- создание системы кадастровой оценки объектов недвижимости;

- создание системы отчуждения прав на недвижимое имущество;

- создание системы публичной продажи отчужденной недвижимости.

Но главное условие вытекает из того, что ипотечные кредиты выдаются на срок до 40 лет: за это время обеспечение кредита не должно потерять своей ценности. А этому условию удовлетворяет только общепринятое в мировой практике понятие недвижимости как земельного участка со всеми наземными и подземными строениями, инженерными коммуникациями. Если принять данное определение недвижимости, то оказывается не нужен ни Земельный кодекс, ни Градостроительный кодекс. Все операции с недвижимостью регулируются только Гражданским кодексом. Правовая система становится более четкой и логичной.

Земельный кодекс - наследие времен коллективизации и пока он не будет отменен, Россия не может быть конкурентоспособной страной. Причина простая: пока низ недвижимости регулируется Земельным кодексов, а верх - Гражданским, невозможно создать полноценную систему ипотечного кредитования, снизить процентные ставки по кредитам, обеспечить полноценные права инвесторов, снизить риски операций на рынке недвижимости.

Внимательное прочтение главы 1 учебника (2) убеждает, что земельное право - как отдельное направление юридической науки и практики - надуманное идеологическое образование. На с.30 (2) имеется текст: “при продаже земельного участка возникает две группы отношений: земельные, касающиеся переоформления купленных земельных участков, и гражданские, возникающие при процедуре купли-продажи этих участков”. Далее утверждается с.32 (2), что “земля имеет особый правовой статус, отличный от правового статуса обычного имущества, что сказывается на процессуальном характере земельных отношений”. Но это явно противоречит определению недвижимого имущества ст. 130 ГК.

Из анализа таких понятий земельного права как категории земель, целевое использование земель - также следует, что земельное право - надуманное и чрезвычайно вредное для экономики России образование. В отличиии от России, в Эстонии нет Земельного кодекса, но есть экономический рост 11% в год.

В настоящее время в Москве сложилась парадоксальная ситуация. Если владелец квартиры хочет под залог квартиры получить кредит, то он заключает кредитный договор на основании Указа №293 президента РФ и Постановления правительства Москвы от 25.04.95г. №356 "О принципах использования залогового кредитования в г. Москве". Если в качестве залога предполагается офисное (нежилое) помещение, то на основании ст.130 и ст. 615 ГК владелец офисного помещения должен сперва выкупить право аренды (или долю в праве аренды) земельного участка. Выкуп права аренды земельного участка может стоить дороже возможного кредита под обеспечение офисного помещения.

При шизофрении происходит раздвоение личности. Поэтому приведенные примеры соответствует известному диагнозу “вялотекущая шизофрения”.

Перед нашим государством стоит сложная задача:

- необходимо создать новое российское рыночное законодательство, которое позволит функционировать рыночной экономике, т.е. создать правила игры для всех участников рыночных отношений;

- необходимо выполнить настройку рыночного механизма (настройка выполняется с помощью налогового законодательства, установлением ставок налогов, установлением ставки рефинансирования/ставок кредитования);

- необходим специальный и очень эффективный механизм регулирования отношений общества и естественных монополий.

Пока рыночное законодательство России создается в форме разрозненных ведомственных законов, которые плохо стыкуются между собой и не могут обеспечить создание целостной взаимоувязанной и полноценной правовой системы рыночной экономики.

Необходимо:

- рыночное законодательство России создавать не как совокупность разрозненных законов, которые имеют откровенно ведомственный характер, а как системы взаимоувязанных правовых норм;

- на первое место необходимо поставить разработку Образа нашего общества, а законодательство выводится уже как следствие.

Разработку законодательной базы необходимо понимать как комплексную программу, которая включает разработку подзаконных актов и необходимые для ее внедрения организационные мероприятия. Необходима целостная концепция управлением рынком недвижимости через законодательный процесс.

Разработку правовой системы следует рассматривать как один из самых эффективных инвестиционных проектов: создание правовой базы несомненно даст значительное увеличение доходной части бюджета. Снижение процентов по кредитам позволит начать реальные инвестиции в промышленность. Только полноценная правовая и налоговая среда позволит создать многочисленный средний класс, что является необходимым условием для стабильного развития.

В настоящее время основная проблема связана не с оборотом недвижимости, а с ее воспроизводством. Издержки инвестора при согласовании проекта столь велики, что в Москве практически подавлены все мелкие и средние инвесторы. Неоправданно высокие арендные платежи за помещения и земельные участки подавляют мелких предпринимателей. Отрыв зданий от земли и белые пятна в этих вопросах в системе нормативных актов Москвы, увеличивают как издержки инвесторов, так и риски их деятельности.