Регистрация прав на недвижимое имущество в Москве

В настоящее время в Москве есть все предпосылки для создания полноценного рынка недвижимости:

1. В январе вступает в силу федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”.

2. В Уставе города зафиксировано, что в Москве создается единый реестр прав на недвижимое имущество.

3. По заказу Правительства Москвы выполнена разработка “Концепции законодательной базы перспективного развития Москвы”. В работе дана теория рынка недвижимости, подробно рассмотрены вопросы создания системы регистрации прав на недвижимое имущество, даны проекты ряда законов и необходимых нормативных актов.

4. Правительство Москвы щедро финансирует работы по информатизации города и по созданию земельно-имущественного кадастра.

Но не следует ожидать в скором времени создание в Москве полноценного рынка недвижимости. Тому есть субъективные и объективные причины.
3анкор3qa
Субъективные причины:

1. Руководство имущественного комплекса не имеет четких представлений, что такое реестр прав на недвижимое имущество.

2. При регистрации сделок с недвижимым имуществом после 30.01.98г, права на недвижимость необходимо регистрировать. Вероятно, существует недвижимое имущество, которое приватизировалось с нарушением законодательства и права на которое могут аннулировать в процессе государственной регистрации. Кроме того, возможно имеются причины не открывать реестр арендаторов недвижимости в Москве. Создание реестра прав на недвижимое имущество и создание полноценного рынка недвижимости предполагает, что информация об объектах и правообладателях будет доступна в соответствии с законом “О регистрации”, Указом президента №1270 и рядом других законодательных актов.
3анкор3adz
Объективные причины:

1. С 30.01.98г вступает в силу федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” от 21.07.97г №122-ФЗ. Необходимо подчеркнуть, что правовые нормы переходного периода в законе фактически отсутствуют (см. главу 6 закона).

В тексте проекта закона указаны следующие нормативные акты, которые еще надо разработать:

- Положение об учреждениях юстиции, которые ведут регистрацию прав на недвижимое имущество;

- Положение о регистраторе прав.., утверждается Правительством РФ;

- федеральная программа поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; бизнес-план создания такой системы совершенно необходим;

- государственные стандарты и технические условия формирования объектов недвижимого имущества по их видам и назначению;

- классификаторы для идентификации объектов недвижимого имущества;

- порядок финансирования развития и функционирования системы.

Проекты указанных документов уже имеется. Труднее стоит вопрос с классификаторами и рядом других технических вопросов создания системы. Есть трудности в определении места нотариата в системе регистрации прав на недвижимое имущество.

Можно отметить прямое противоречие в законе. Статья 2 пункт 1 “Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке”. Статья 12 пункт 8 “При несоответствии записей в Едином государственном реестре прав и правоустанавливающего документа приоритет имеет правоустанавливающий документ”. Трактовать приведенные тексты нужно следующим образом. При расхождении записей в Реестре и в документе, на основании которого сделана эта запись, приоритет отдается исходной записи.

Можно легко показать, что реестр прав на недвижимое имущество в государстве с развитой рыночной экономикой является такой же важной государственной инфраструктурой как транспорт, связь. В некоторых странах эта система объединяется с системами учета населения, начисления налогов и т.д.

Стоимость только программно-технических средств трех основных систем Москвы, которые в настоящее время ведут регистрацию прав на недвижимое имущество, порядка 20-25 млн.$ (Мосприватизация, Москомзем, Москомимущество). Эксплуатацию такого оборудования могут выполнять только высокооплачиваемые специалисты. Для бюджетных организаций это трудновыполнимая задача. Трудно представить, чтобы в Москве к указанным трем основным структурам информационной поддержки рынка недвижимости добавиться еще одна.

Для условий Москвы, где необходимо объединить несколько разрозненных информационных служб, создание реестра прав на недвижимое имущество в соответствии с указанным законом следует начинать с разработки Технического проекта. В ТП необходимо предусмотреть программу работ по объединению необходимых структур Правительства Москвы и их тематических баз данных.

До разработки всех указанных нормативных (подзаконных) актов и разработки ТП создания системы регистрации прав на недвижимое имущество вряд ли целесообразно производить реорганизацию уже имеющихся структур. Разработку ТП и подзаконных актов необходимо выполнять на основе Устава города Москва и федерального закона “О государственной регистрации...”.

2. Практика рыночной экономики настоятельно требует дополнения и уточнения отдельных положений Гражданского кодекса. В России широкое распространение нашли кондоминиумы, но в ГК нет такого понятия. Самый развитый земельный рынок в России создан в Москве на основе абсолютного вещного права: выкуп права аренды земельного участка. Этого вещного права нет в Гражданском кодексе, но практика земельного рынка в Москве показала, что это эффективное средство организации земельного рынка в интересах города. Необходимо уточнить понятие земельного участка, детализировать понятие ничтожности сделки, разработать национальную концепцию недвижимости и т.д.

Необходимо детализировать статью 209 ГК “Содержание права собственности” в отношении земельных участков города. В крупных городах право собственности в общем случае не включает право огораживать (закрывать доступ к инженерным коммуникациям) и право копать яму, бурить (без согласия отдела подземных сооружений).

В настоящее время нет достаточных гарантий прав собственника. Сделка с жильем может быть сравнительно легко расторгнута, если одна из сторон подаст заявление в суд, что сделка совершена по заниженной цене. Тысячи добросовестных приобретателей квартир были лишены имущества, потому что одну из предыдущих сделок с данной квартирой суд признал ничтожной.

Газета “Недвижимость Петербурга” от 22.01.96г опубликовала статью “Ошибочная собственность”. В статье описано как несколько банков были признаны “добросовестными приобретателями”, но были лишены приобретенных зданий и 9 млн.$, вложенных в реконструкцию зданий. Причина - ошибки чиновников и отсутствие гарантий прав собственности. Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” не предусматривает гарантии государства прав на недвижимое имущество. Все это дестабилизирует рынок недвижимости, затрудняет инвестиционный процесс, увеличивает риски.

3. Для обеспечения полноценного информационного обеспечения рынка недвижимости необходимо реформировать органы исполнительной власти и создать специализированную структуру для информационного обеспечения исполнительной и законодательной властей. В эту структуру должны войти все организации, которые связаны с созданием кадастровых дел, инвентаризацией, оценкой недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество, регистрация сделок.

Для организации информационного обеспечения необходимо выполнить в городе земельную реформу: поделить территорию города на земельные участки, пронумеровать их (ввести систему кадастровых номеров), определить юридический статус каждого земельного участка. Земли общего пользования также должны быть поделены на земельные участки и определена организация, которая отвечает за техническое содержание данного участка. Это необходимо для нормальной эксплуатации дорожной сети города.

4. Необходимо четко определить процедуры регистрации прав на недвижимое имущество для земельных участков, нежилого и жилого секторов. Права на недвижимое имущество в указанных трех элементах недвижимости определяются различными законодательствами, поэтому процедура экспертизы юридической чистоты титулов совершенна различна для земельных участков, нежилых и жилых помещений, производственных комплексов.

Необходимо четко детализировать пределы прав и обязанностей государственных регистраторов и учреждений юстиции. Законом определено, что в каждом субъекте федерации допустимы определенные особенности в организации учреждений юстиции.

Создание системы регистрации прав на недвижимое имущество неизбежно связано с созданием системы налогообложения недвижимости. Опытные работы в Новгороде и Твери показывают, что введение единого налога на недвижимость связано с большим объемом подготовительных работ: создание кадастровых дел, регистрация прав, оценка недвижимости.

Стоимость создания кадастрового дела, регистрации прав, оценка объекта недвижимости не может быть меньше 1% от стоимости объекта. Стоимость московской недвижимости от 300 до 800 млрд. $. Поэтому стоимость создания полноценной системы информационной поддержки рынка недвижимости в Москве свыше 1 млрд. $. Ясно, что система будет создаваться не менее 5 лет, но с самого начала работ необходимо иметь четкий технический проект создания такой системы.